不動產登記互動交流問答
撰寫時間：2022-05-13
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問題1
問：一塊土地取得10幾年了，現狀仍然是空地。目前拿來申請抵押登記，我們能否受理？相關閑置土地認定部門并未對改地塊啟動閑置認定程序，即未正式認定為閑置土地。如果不能受理，我們依據哪條出具不予受理通知書或不予登記通知書？
答：您好，對于您反映的問題：1.根據《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）第二十四條規定：“國有建設用地使用權人違反法律法規規定和合同約定、劃撥決定書規定惡意囤地、炒地的，依照本辦法規定處理完畢前，市、縣國土資源主管部門不得受理該國有建設用地使用權人新的用地申請，不得辦理被認定為閑置土地的轉讓、出租、抵押和變更登記。”、《不動產登記操作規范》1.1.2規定：“不動產登記機構不得隨意擴大登記申請材料的種類和范圍，法律、行政法規以及《實施細則》沒有規定的材料，不得作為登記申請材料。”、《國務院辦公廳關于壓縮不動產登記辦理時間的通知》（國辦發﹝2019﹞8號）要求“閑置土地信息應當通過共享交換平臺提取，不得要求申請人重復提交。”和《不動產登記操作規范》14.1.5規定了申請抵押權首次登記時應提交的材料，并不包括閑置土地信息。2.綜上法律法規，對于空置過久（一般自獲取使用權超過2年）的國有建設用地抵押登記，建議通過共享交換平臺向自然資源部門獲取土地是否閑置的信息。在確定沒有閑置后，再按照《不動產登記操作規范（試行）》的相關規定辦理。
問題2
問：個人取得國有劃撥土地使用證，一、自建成房屋，房屋只有規劃許可證，但沒有竣工驗收的手續。二、90年初自建成房屋，房屋沒有任何手續。 請問上述情況如何進行房地一體的不動產登記發證？若房實在無法補辦手續，是否可以換發純土地的不動產權證？
答：您好，對于您反映的問題：1.根據《不動產登記暫行條例實施細則》第二條規定：“不動產登記應當依照當事人的申請進行，但法律、行政法規以及本實施細則另有規定的除外。房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與其所依附的土地、海域一并登記，保持權利主體一致。”因此，對于在國有建設用地上已建成房屋的，需按照房地一體不動產登記進行登記發證。2.對于未完成規劃驗收的，可根據自然資源部關于加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發〔2021〕1號）第三條：“關于未通過建設工程規劃核實的問題。對于按規定能夠補辦規劃驗收等手續的，應當依法依規處理并補辦相關核實手續后辦理不動產登記，對確因建成時間較早等原因不具備補辦條件的，在符合國土空間規劃的前提下，報經地方人民政府同意后，自然資源主管部門按現狀出具認定或核實意見。建設項目部分符合規劃的，自然資源主管部門可以對符合規劃的部分先行核實,并出具規劃核實意見。”的規定辦理。3.對于未完成竣工驗收的。由于竣工驗收屬于住建部門管理職能，建議向屬地住建部門咨詢辦理。4.根據《不動產登記暫行條例》第七條：“不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理”，建議您向屬地登記部門咨詢或辦理具體業務事宜。
問題3
問：自建房的定義是什么？有相關法律規定嗎
答：您好，對于您反映的問題；自建房是泛指擁有自有土地的單位和個人，自己組織并通過雇傭他人施工，合法建造的房屋和建筑。自建房的概念是相對于商品房而言，區別于房地產開發企業建設以對外銷售為目的的商品房，目前尚沒有明確的法律定義。
問題4
問：根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》2020年11月29日《國務院關于修改和廢止部分行政法規的決定》修訂)第四十四條，劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。但《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34號）第四點第十二款，明確指出：以劃撥方式取得的建設用地使用權可以依法依規設定抵押權。請問劃撥取得，地上無建筑物的國有建設用地使用權能否抵押，兩個文件之間是否沖突？
答：您好，對于您反映的問題；1.兩份文件不沖突，因為《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》屬于現行有效的行政法規，而《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34號）屬于規范性文件，該規范性文件是根據《暫行條例》相關規定制定的。2. 按照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條“劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。”第四十五條：“ 符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；（二）領有國有土地使用證；（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；（四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權出讓金。轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。”符合上述條件的劃撥用地可以辦理抵押登記。3.根據《不動產登記暫行條例》第七條：“不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理”，建議您向屬地登記部門咨詢或辦理具體業務事宜。
問題5
問：某人的宅基地使用權于2000年之前取得，未辦理房屋所有權。現要買賣給第三方（第三方為土地所在村集體成員），請問是否允許宅基地純土地買賣？如果允許，需要提供哪些登記材料？
答：您好，對于您反映的情況：1.根據《民法典》第三百六十三條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理的法律和國家有關規定。”、《土地管理法》第六十二條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。……國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。……”、《中央農村工作領導小組辦公室 農業農村部關于進一步加強農村宅基地管理的通知》（中農發〔2019〕11號）第五條“鼓勵盤活利用閑置宅基地和閑置住宅”中規定：“……在征得宅基地所有權人同意的前提下，鼓勵農村村民在本集體經濟組織內部向符合宅基地申請條件的農戶轉讓宅基地。各地可探索通過制定宅基地轉讓示范合同等方式，引導規范轉讓行為。轉讓合同生效后，應及時辦理宅基地使用權變更手續。”2.根據《不動產登記暫行條例實施細則》第四十二條 ：“因依法繼承、分家析產、集體經濟組織內部互換房屋等導致宅基地使用權及房屋所有權發生轉移申請登記的，申請人應當根據不同情況，提交下列材料：（一）不動產權屬證書或者其他權屬來源材料；（四）集體經濟組織內部互換房屋的協議；（五）其他必要材料。”3.綜上法律法規，宅基地使用權轉讓的受讓人需符合相應條件，建議您向當地農業農村主管部門關于宅基地管理的相關規定，確認申請人提交的宅基地使用權轉讓行為合法、有效后，再依申請為其辦理轉移登記。
