各住房公積金繳存單位：
現將《江門市住房公積金管理委員會關于江門市住房公積金個人住房貸款置換暫行辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。執行過程中遇到的問題，請徑向江門市住房公積金管理中心反映。
江門市住房公積金管理委員會
2019年4月16日
江門市住房公積金管理委員會關于江門市住房公積金個人住房貸款置換暫行辦法
第一章 總 則
第一條 為支持職工改善居住條件，減輕利息負擔，根據《住房公積金管理條例》《江門市住房公積金個人住房貸款管理辦法》《廣東省住房和城鄉建設廳關于印發<廣東省住房公積金資金流動性風險預警和管理的指導意見>的通知》（粵建金〔2017〕252號）等規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于江門市行政區域內住房公積金個人住房貸款置換的管理。
第三條 本辦法所稱江門市住房公積金個人住房貸款置換，包括商業性個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款（以下簡稱商轉公貸款）及住房公積金個人住房貸款轉商業性個人住房貼息貸款（以下簡稱貼息貸款）。
前款所稱商轉公貸款，是指我市繳存住房公積金的職工購買自住住房并辦理商業性個人住房貸款（以下簡稱商業貸款）后，在還款期內申請將商業貸款余額全部或部分轉為住房公積金個人住房貸款（以下簡稱公積金貸款）。
前款所稱貼息貸款，是指商業銀行利用銀行資金向符合公積金貸款及商業貸款條件且在我市繳存住房公積金的借款人發放貼息貸款，借款人按商業貸款利率向銀行支付利息，貼息貸款與公積金貸款的利息差額由住房公積金管理機構按月支付給公積金貸款承辦銀行（以下簡稱受托銀行）,受托銀行按月支付給借款人。
第四條 本辦法所稱住房公積金管理機構是指江門市住房公積金管理中心和新會、臺山、開平、鶴山、恩平住房公積金管理部（以下統稱公積金管理機構）。
第五條 公積金管理機構住房公積金個人住房貸款率低于85%的，可啟動商轉公貸款。
公積金管理機構住房公積金個人住房貸款率高于85%且資金凈流量連續三個月為負數的，可啟動貼息貸款。
公積金管理機構住房公積金個人住房貸款率高于90%的，公積金貸款和商轉公貸款實行輪候放款。公積金管理機構住房公積金個人住房貸款率高于90%且資金凈流量持續為負數的，暫停商轉公貸款。
第六條 江門市住房公積金管理中心根據有關規定委托具備開展公積金貸款置換業務條件的商業銀行辦理商轉公貸款或貼息貸款。
第二章 商轉公貸款
第七條 商轉公貸款對象。在我市繳存住房公積金且符合公積金貸款條件的借款人。
商轉公貸款僅限于將商業貸款轉為公積金貸款，原貸款為個人住房組合貸款（一部分為商業貸款，一部分為公積金貸款，下同）的，不能申請辦理商轉公貸款。
第八條 商轉公貸款條件。申請商轉公貸款應同時符合以下條件：
（一）借款申請人在我市購買自住住房并辦理商業貸款；
（二）原商業貸款已還款年限及剩余年限均在1年以上，當前無逾期，且尚未結清；
（三）原商業貸款銀行同意借款申請人提前償還商業貸款；
（四）原商業貸款所購住房已取得不動產權證，且僅為該商業貸款設定了抵押權，無其他擔保，無查封等權利限制情形；
（五）借款申請人無連續三個月或累計六個月發生貸款逾期;
（六）商轉公貸款與原商業貸款借款人、抵押人一致;
（七）符合國家、省和我市現行公積金貸款政策規定。
第九條 申請商轉公貸款的住房價格以原購房合同價與原評估價較低者計算。原來申請商業貸款時住房沒有評估的，以原購房合同價計算。
第十條 商轉公貸款額度。商轉公貸款的最高貸款額以千元整數為單位，且不超過我市公積金貸款最高額度的規定，不超過原商業貸款剩余的貸款本金。
第十一條 商轉公貸款期限。商轉公貸款的期限以年為單位，且不超過原商業貸款的剩余年限及我市公積金貸款政策規定的可貸年限。
第十二條 商轉公貸款利率。商轉公貸款利率以中國人民銀行公布的公積金貸款利率為基準，并按住房和城鄉建設部有關規定浮動。
第十三條 商轉公貸款辦理方式。商轉公貸款可采用以下兩種方式辦理：
（一）先結清原商業貸款后發放公積金貸款。借款申請人經住房所在地公積金管理機構審批同意后，先自籌資金還清商業貸款，配合受托銀行辦理原商業貸款抵押權注銷登記及商轉公貸款或組合貸款抵押權登記手續后，公積金管理機構發放公積金貸款。
（二）以公積金貸款直接歸還原商業貸款。借款申請人申請以公積金貸款直接歸還原商業貸款的，原商業貸款銀行應與受托銀行一致，且具備住房所在地公積金貸款代辦資格。借款人經公積金管理機構審批同意，配合原商業貸款銀行辦理抵押權變更登記或第二順位抵押權登記手續后，公積金管理機構發放公積金貸款，貸款資金直接劃至指定的還貸賬戶，歸還原商業貸款部分或全部余額。
第十四條 商轉公貸款申請材料。申請商轉公貸款時，借款申請人填寫《江門市住房公積金個人住房商轉公貸款申請審批表》，并提供本人家庭成員（包括配偶、未成年子女）以下資料：
（一）有效的身份證件和婚姻狀況證件原件；
（二）原商業貸款借款合同、抵押合同、貸款余額和貸款明細原件；
（三）原購房合同、不動產權證及契稅證復印件；
（四）借款申請人家庭經濟收入情況、住房公積金繳存情況、個人信用報告等其他必要的材料。
第十五條 商轉公貸款辦理程序。
（一）先結清原商業貸款后發放公積金貸款。
1.貸款申請。借款申請人向受托銀行提出商轉公貸款申請，并提供申請貸款所需資料。
2.貸款審批。公積金管理機構對受托銀行報送的資料進行審核，符合條件的，核定貸款額度并出具同意商轉公貸款的審批意見。借款申請人需要使用組合貸款的，向受托銀行申請組合貸款中的商業貸款部分，受托銀行按商業貸款條件對借款申請人的申請進行審批。
3.簽訂合同、辦理抵押權登記。借款申請人與受托銀行簽訂借款合同后，自籌資金結清原商業貸款，再配合受托銀行辦理原商業貸款抵押權注銷登記及商轉公貸款或組合貸款抵押權登記手續。
4.貸款發放。公積金管理機構對受托銀行報送的資料進行審核，符合條件的，出具《江門市住房公積金個人住房貸款發放通知書》。受托銀行根據公積金管理機構發出的《江門市住房公積金個人住房貸款發放通知書》，將公積金貸款資金直接劃至借款申請人在受托銀行開立的指定賬戶。
（二）以公積金貸款直接歸還原商業貸款。
以公積金貸款直接歸還原商業貸款的，可歸還原商業貸款全部或部分余額。
1.貸款申請。借款申請人向受托銀行提出商轉公貸款申請，填寫承諾書，并提供申請貸款所需資料。
2.貸款審批。公積金管理機構對受托銀行報送的資料進行審核，符合條件的，核定貸款額度并出具同意商轉公貸款的審批意見。
3.簽訂合同、辦理抵押權登記。借款申請人與受托銀行簽訂借款合同，并為原商業貸款所購住房辦理抵押權變更登記或第二順位抵押權登記手續。
4.貸款發放及歸還。公積金管理機構對受托銀行報送的資料進行審核，符合條件的，出具《江門市住房公積金個人住房貸款發放通知書》。受托銀行在收到《江門市住房公積金個人住房貸款發放通知書》后5個工作日內將公積金貸款資金直接劃至指定的還貸賬戶，并辦妥歸還原商業貸款手續。商轉公貸款或組合貸款與原商業貸款有差額的，借款申請人應自籌資金歸還。受托銀行在貸款歸還后2個工作日內將商業貸款還款憑證、公積金貸款發放憑證及組合貸款余額等資料交公積金管理機構核對。
5.原抵押權注銷。采用第二順位抵押權登記方式并用公積金貸款還清原商業貸款的，借款人和受托銀行應在貸款歸還后20個工作日內辦妥第一順位抵押權注銷手續。受托銀行可根據借款人委托辦理抵押權注銷手續并將房地產權證交公積金管理機構核對。
第十六條 受托銀行應當在公積金管理機構審批后2個月內完成商轉公貸款發放手續。
第三章 貼息貸款
第十七條 貼息貸款對象。在我市繳存住房公積金并新購買自住住房，且同時符合公積金貸款條件和受托銀行商業貸款條件的職工可以申請貼息貸款。
第十八條 貼息貸款條件。貼息貸款的條件按我市公積金貸款政策規定及受托銀行商業貸款條件執行。
第十九條 貼息貸款額度及貸款期限按我市公積金貸款政策規定執行。
第二十條 貼息金額及利率。貼息貸款的貼息金額為借款人按商業貸款利率與公積金貸款利率計算的利息差額。計算公式如下：貼息金額=實還貸款利息×(1-公積金貸款利率÷商業貸款利率)。其中, 實還貸款利息不含因貸款逾期產生的罰息、復利；公積金貸款利率以中國人民銀行公布的公積金貸款利率為基準，并按住房和城鄉建設部有關規定執行浮動；商業貸款利率不得超過委托協議約定和商業銀行同期同檔次的個人住房貸款利率。受托銀行按月核算貼息金額，并對貼息金額準確性負責。
第二十一條 貼息貸款期限內如遇法定利率調整，于利率調整的次年1月1日起按新的利率標準計算貼息金額，不再另行通知。
第二十二條 貼息貸款辦理程序。
（一）貸款申請。借款申請人向受托銀行提出貼息貸款申請，并提供申請貸款所需資料。
（二）貸款審批。公積金管理機構對受托銀行報送的資料進行審核，符合公積金貸款條件的，核定公積金貸款額度并出具同意貼息貸款的審批意見。受托銀行按商業貸款條件對借款申請人的申請進行審批。
（三）簽訂合同、辦理抵押權登記。借款申請人與受托銀行簽訂借款合同，并為所購住房辦理抵押權登記手續或抵押權預告登記手續。
（四）貸款發放。受托銀行用自有資金向借款申請人發放貼息貸款。
（五）貸款回收。受托銀行負責貼息貸款本息的核算、扣款和回收，并將相關憑證交公積金管理機構。
（六）貸款貼息。公積金管理機構收到受托銀行提供的憑證后，按月將上月貼息金額支付給受托銀行，受托銀行計發給借款人。
第二十三條 貼息貸款發放后，借款人應當按照借款合同約定的還款計劃、還款方式、貸款利率償還貸款本息。
貼息貸款在借款期間原則上不得變更還款方式和借款人，不得延長還款期限。確需變更的，須經受托銀行和公積金管理機構同意。借款人申請提前還款、縮短貸款期限的，由受托銀行按借款合同約定辦理，并通知公積金管理機構。
第二十四條 貼息金額在公積金業務支出中列支。
第二十五條 公積金管理機構應根據公積金資金歸集、使用和結余情況及上一年度增值收益情況，適當控制公積金貼息貸款規模。各受托銀行每年貼息貸款額度由公積金管理機構根據上一年度各銀行公積金貸款發放額按比例進行分配。
第二十六條 貼息貸款按公積金貸款管理，記錄為一次公積金貸款。
第二十七條 發生以下情形之一的，公積金管理機構有權終止向借款人貼息，并不再實行貼息貸款的置換轉回：
（一）借款人向公積金管理機構、受托銀行提供虛假、失效、非法的資料申請貸款的；
（二）借款人被依法宣告失蹤、死亡，喪失或部分喪失民事行為能力又無人代其履行債務的；
（三）抵押房屋被司法機關依法限制、處置的；
（四）不可抗力因素使抵押房屋損毀滅失的；
（五）其他應終止貼息貸款的情況。
第二十八條 受托銀行承擔貼息貸款的貸款風險，并對貼息貸款按商業貸款的貸后管理及風險處置規定進行處理。
第二十九條 公積金管理機構在資金寬裕時，可視實際情況將貼息貸款的貸款余額置換轉回為公積金貸款。貼息貸款置換轉回時，須滿足以下條件：
（一）貼息貸款已發放、未還完、未終止的；
（二）貼息貸款當前無逾期；
（三）借款人無連續三個月或累計六個月發生貸款逾期；
（四）貼息貸款轉回公積金貸款時的貸款金額及貸款期限不得超過原貼息貸款余額及剩余期限。
第四章 附則
第三十條 受托銀行不按照本辦法辦理公積金貸款置換業務，拖延發放貸款，未及時催收商轉公貸款或者行使抵押權利、質押權利的，公積金管理機構應當根據委托協議追究受托銀行的責任。
第三十一條 本辦法未盡事宜按相關法律法規、政策規定和委托協議約定執行。
第三十二條 本辦法由江門市住房公積金管理中心負責解釋。
第三十三條 江門市住房公積金管理中心可根據國家、省規定，就本辦法中第五條提出調整方案，報江門市住房公積金管理委員會批準后公布執行。
第三十四條 本辦法自2019年6月1日起施行，有效期3年。國家、省、市有新規定的，按新規定執行。
